Emlak sektörünün duayen isimlerinden Ali Özmen Safa, inşaatta yaşanan yükseliş ve son dönemlerdeki düşüş üzerine kapsamlı bir analiz kaleme aldı.
Daha önceden defalarca emlak sektöründeki yaşanan gelişmeleri kahin gibi bilen Safa’nın son tahlili şöyle:
“Ülkenin üç önemli lokomotif sektörü arasında yer alan inşaat sektöründe büyük sıkıntılar yaşanıyor.
Şu anda sektörde fiyatlarda da talepte de büyük düşüş var. Bu sıkıntı ekonominin geneli üzerinde de önemli bir daralmaya yol açıyor.
Ekonominin temel prensibi, her yükselişin bir düşüşü vardır. İngilizce olarak söylemek gerekirse her “boom” sonunda bir “bust” ile sonuçlanır. Bu kaçınılmaz bir prensiptir.
İşadamına düşen görev bu “boom” olmadan ona göre hazırlık yapmak aynı zamanda “bust” olmadan da gereken tedbirleri almaktır. Malum en iyi tedavi tedbirdir.
Başarının yüzde 50’si araştırmak olduğuna göre yükseliş ve düşüşü araştırmak gerekir.
Kuzey Kıbrıs’ta son 20 yıl içinde iki defa büyük yükseliş oldu.
Birincisi 2000 yılında tüm dünyada KKTC’de dahil başlayıp 2006’ya kadar sürdü. 2006-2008’e kadar bu yükseliş bir düşüşle sonuçlandı.
Bu yükselişin nedeni neydi? Yükseliş 2000’li yıllarda önce ABD’de başladı. Sonra 2003’te Avrupa’ya yayıldı. Kıbrıs ve Afrika’ya dahi uzandı. Dolayısıyla Kıbrıs bu yükselişte kendi başına yalnız değildi.
Dünya çapında olan bu yükselişin kaynağı Amerika’daki bankaların finansal politikalarıydı. Bu politikaların sonucu olarak tsunami gibi emlakta yükseliş dünyaya yayıldı.
2006’da düşüş başlamadan önce verdiğim beyanatlarda “balayı bitmiştir” dedim. Bunun etkisi de zaten 2008’de dünya çapında görüldü. Aynı zamanda Kıbrıs’ta da görüldü. 2008 yılından bu yana hala daha yarım kalan evler Kuzey Kıbrıs’ta İskele ve Esentepe başta olmak üzere çeşitli bölgelerde yer alıyor.
İkinci yükseliş 2019 yılında başladı. Bu yükseliş dünya çapında yoktu. KKTC’ye özel bir yükseliş vardı. Yatırımcı yatırım yapmak için fırsat arar. Covid’den çıktığımız dönemde bu fırsat KKTC’de görüldü. Yatırımcılar Güney’den de Kuzey’e kaymıştı.
Yine bu yükselişten önce verdiğim mülakatta “Güney düşecek, Kuzey yükselecek” tespitinde bulunmuştum.
Covid dönemi olmasına rağmen bu öngörüyü neye dayanarak yapmıştım?
Kuzey ile Güney’i kıyasladığımızda emlak sektöründeki şartlar Kuzey’de daha iyiydi.
Neydi bunlar?
En başta fiyat olarak kıyasladığımızda Güney’de emlak fiyatları yüksekken, Kuzey’de oldukça düşüktü. Çünkü maliyet de düşüktü. Kuzey’de yaşam da maliyetler de çok daha ucuzdu.
Devletin mülk alan yabancıya karşı Kuzey’de pozitif bir bakışı vardı. Fakat bu süreç iyi yönetilmedi. Gerek inşaatçılar, gerek devlet bu süreci kötü yönetti.
İnşaatçılar açısından ele alırsak, plansız şekilde gerekli araştırma yapılmadan hedeflenen kitle araştırılmadan (son kullanıcı mı, spekülatör mü) araştırılmadan gelişigüzel inşaatlar yapıldı.
Yatırımcı yeterince yönetilmedi.
2023’te inşaat sektöründe düşüş olacağını açıkça beyan ettim. “Yüzde 75 fiyatlar düşecek, satış da düşecek” uyarısında bulunmuştum.
Çünkü 2019’daki pozitif durumumuz tam tersine 2023’te değişmeye başlamıştı. Maliyet yükselmişti. Devletin yabancıya karşı siyaseti değişmişti. Arz sürekli yükselmiş ama talep aynı oranda yükselmemişti. Arz ve talep arasındaki bu dengesizlik, krizi tetikledi.
Sözün özü “boom” mevcut şartların elverişli olmasından kaynaklıydı, “bust” ise o şartların değişmesiyle yaşandı.
KKTC’ye yatırımcıyı teşvik edecek şartlar ortadan kalktığı için inşaat sektöründe bu sıkıntı başladı.
Perşembenin gelişi çarşambadan bellidir.
Öncelikle bir plan yapılacaksa bu yükseliş ve düşüşün nedenlerini iyi ortaya koymamız lazım. Bir plan yapacaksak, bu analizi yapıp yükseliş şartlarını yeniden yaratmamız gerekecek. Şunu unutmayalım. Başarı ancak fark yaratmakla oluşur.
Yukarıda belirttiğimiz gibi 2019 yılında hem Güney Kıbrıs hem de dünya genelinden rakiplerle pozitif anlamda bir fark KKTC’de mevcuttu. İşte bu fark başarıyı getirdi. İşte 2023 yılı başında bu farkı kaybetmeye başladığımız anda çöküş başladı.
Başarıyı yeniden elde etmek istersek tekrardan fark yaratmamız gerecek.
Ali Özmen Safa’dan söylemesi…