Borçlar Hukukuna konu olan ve toplumsal hayatta en sık karşılaştığımız ilişkilerden biri, kira ilişkisidir. Kira ilişkisine dair sözleşmelerde taraflar, kira bedelini sözleşme özgürlüğü prensibi çerçevesinde serbestçe belirleyebilmektedir. Kira sözleşmesi, 6098 sayılı TBK’nun 299 ile 378. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, kanunun 299. maddesinde “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Şeklinde tanımlanmıştır. Kısaca kira sözleşmesi, rızai, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, belirli veya belirsiz süreli ama sürekli bir sözleşmedir. Kira bedeli ise, kiralanan şeyin kullanımının kiracıya bırakılmasının kiralayana sağladığı karşılığı olarak ifade edilmektedir. Hukukumuzdaki sözleşme serbestisi gereğince, kira sözleşmesinde taraflar kira bedelini sözleşme serbesti çerçevesinde özgürce belirleyebilmektedir. Bu şekilde taraflar arasında belirlenen kira bedelinin, para olarak ödenmesi esas olmakla birlikte ayrıca bedelin para dışında altın gibi misli eşya ile de ödenmesi mümkündür.
Kiracının kira borcu olan kira bedelini ödeme zamanı, TBK 314. maddesinde “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir. Öte yandan kira sözleşmesinin kurulması sırasında bedelinin belirlenmesindeki sözleşme serbestisi ilkesi, kira sözleşmesinin başlangıcındaki belirlemelere ilişkin olup, izleyen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine dair kanun koruyucu tarafından kiracıyı koruyucu birtakım hükümler getirilmiştir. Bu konuda TBK’un 344. maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esaslar düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesi uyarınca kira bedeli; taraflar arasında artış oranının sözleşmede belirlenip belirlenmemiş olması, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri ve kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği kira sözleşmeleri bakımından farklı esaslara göre tespit edilmektedir. TBK 344/I. maddesine göre, bu artış oranının üst sınırı olarak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi olarak belirlenmiştir. Bu noktada tüketici fiyat endeksine göre kira artış oranı hesaplanırken bir önceki ayın tüfe oranını değil geçmiş 12 ayın yani bir önceki kira yılının ortalaması dikkate alınmaktadır. Ancak taraflar arasında kira artış oranı belirlenmemiş ise, TBK 344/2. Maddesine göre; Kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre” belirlenecektir şeklinde düzenlenmiştir.
Yine TBK 344/3. maddesi “Taraflarca kira bedelinin belirlenmesi konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.’ şeklinde düzenlenmiş olup, bu hüküm uyarınca kira bedeli hakim tarafından belirlenirken; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranı dikkate alınarak hakkaniyete göre bir belirleme yapılacaktır. Ayrıca 5 yıl geçmeden TBK 344/3. maddesi gereğince hakimden kira bedelinin belirlenmesi istenemeyecektir. Son olarak, kira bedelinin hangi miktarda artırılacağı hakkında sözleşmenin tarafları arasında bir anlaşmaya varılamadığı takdirde kira tespit davası açılmalıdır.
Kaynaklar
1. Hande UYSAL, Kira Bedelinin Tespiti, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2019, http://nek.istanbul.edu.tr:4444/ekos/TEZ/ET000871.pdf
2. 6098 Saylı Türk Borçlar Kanunu, https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf
